Promisiunea de contract (antecontractul) este acordul convenit de parti prin care promitentul se angajeaza fata de beneficiar sa incheie cu acesta, in termenul stabilit, un contract ale carui elemente sunt stabilite prin acest acord.
Asadar, prin antecontractul de vanzare-cumparare se stabileste obiectul vanzarii, pretul bunului a carui proprietate se va transmite, termenul pana la care se va incheia tranzactia, precum si alte clauze considerate de parti a fi de esenta contractului pe care il vor incheia in viitor.
Daca numai una dintre parti recunoaste celeilalte optiunea de a incheia contractul, promisiunea este unilaterala; daca partile isi recunosc reciproc aceasta optiune, promisiunea este sinalagmatica (bilaterala).
In ceea ce priveste forma promisiunii de contract, in principiu, ea este valabila si atunci cand a fost cuprinsa intr-un inscris sub semnatura privata. Aceasta inseamna ca, pentru a fi valabil antecontractul respectiv, nu este absolut necesara prezentarea partilor la un notar public pentru autentificarea antecontractului respectiv, cu plata aferenta a taxelor, ci este suficient ca antecontractul sa fie incheiat de partile antecontractului. De asemenea, antecontractul poate sa fie prezentat pentru atestare unui avocat sau poate sa fie incheiat in cadrul unei agentii imobiliare (pentru imobilele ce pot forma obiectul antecontractului de vanzare-cumparare).
De altfel, trebuie retinut faptul ca prin Legea nr. 221/2013 a fost abrogat art. 24 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, republicata, cu modificarile ulterioare, text de lege care prevedea ca „promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real in legatura cu acesta si (…) se incheie in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.
Art. 1279 din noul Cod civil (NCC) detaliaza asupra promisiunii de a contracta. Astfel, promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea. In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Daca promitentul refuza sa incheie contractual promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite.
Nu se poate solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract in cazul promisiunii de a incheia un contract real (potrivit art. 1174 alin. 4 din NCC, contractul este real atunci cand, pentru validitatea sa, este necesara remiterea bunului), daca prin lege nu se prevede altfel.
De retinut ca nu constituie promisiune de a contracta conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract.
In art. 1669 din NCC, legiuitorul aduce explicatii in ceea ce priveste promisiunea de vanzare si promisiunea de cumparare.
Astfel, art. 1669 alin. 1 din NCC arata ca, atunci cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de
validitate sunt indeplinite. Trebuie retinut insa ca dreptul la actiune se prescrie in termen de sase luni de la data la care contractul trebuia incheiat (art. 1669 alin. 2 din NCC).
Dispozitiile art. 1669 alin. 1 si 2 din NCC se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.
In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.
In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare (asa-numita „arvuna”, „avans”) reprezinta un avans din pretul convenit (art. 1670 din NCC).
Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in antecontract pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de sase luni de la expirarea lui.
Promisiunea se va putea radia, daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termen de sase luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui sau daca, intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de
catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului (art. 906 alin. 2 din NCC).
Radierea se va dispune din oficiu daca pana la expirarea termenului de sase luni prevazut la art. 906 alin. 2 din NCC n-a fost ceruta inscrierea dreptului care a facut obiectul promisiunii, cu exceptia cazului cand cel indreptatit a cerut notarea in cartea funciara a actiunii prevazute la art. 906 alin. 2 din NCC.
De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu in toate cazurile cand, pana la incheierea contractului amintit mai sus ori pana la solutionarea definitiva a actiunii prevazute la art. 906 alin. 2 din NCC, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care
nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.
In fine, legat de antecontract, trebuie amintit si faptul ca potrivit art. 2386 pct. 2 din NCC, promitentul achizitor (cumparator) beneficiaza de ipoteca legala pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avand ca obiect un imobil inscris in cartea funciara, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia.
Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro
av.COLTUC MARIUS
0745150894