Evaluarea imobiliara

Evaluarea exprimã o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliarã este o analizã, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietãti imobiliare, exprimatã de o persoanã impartialã specializatã în analiza si evaluarea proprietãtilor (evaluatorul imobiliar).
În evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, în general, abordarile prin: comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vânzarea cea mai mare.
1. Abordarea prin comparatia vânzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vânzarile, astfel încât sa existe certitudinea ca partile implicate în tranzactie au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vânzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vânzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vânzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
Abordarea prin comparatia vânzarilor este aplicabila si convingatoare numai în cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si în cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, încrederea în abordarea prin comparatia vânzarilor poate fi limitata atunci când conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vândute.
2 În cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
3 Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. În mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. În cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizica, cât si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este închiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vând rar.
În general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzând proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), întreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta în mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vândute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, în timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta.
Consilier Juridic,
Simion Andrei